中國日報網房產訊 （記者白云蛟）2015年樓市面臨的是去庫存的重任。盡管各地有不同形式的刺激政策出臺，但整體依然呈低迷的不樂觀狀態。中國日報網近期重磅推出地產專題《百位地產名人看樓市》欄目。該欄目將通過對中國房地產界(開發商、建材商、地產機構、地產媒體、地產專家)100個知名人士進行調研式采訪，全面解讀中國地產趨勢，權威預判2016年樓市走向。
在經濟的下行壓力下，一線城市樓市市場火熱，二三線城市面臨去庫存重任，盡管各地有不同形式的刺激政策出臺，但整體依然呈低迷的不樂觀狀態。2015年即將結束，2016年房地產將何去何從?帶著種種疑問我們采訪了偉業我愛我家集團副總裁胡景暉。
【個人簡介】
胡景暉 北京大學經濟學院國際經濟專業畢業;輔修北京大學法律系法律學專業。2001年12月至今，任我愛我家房地產經紀公司控股公司副總經理兼北京公司副總經理，負責北京和全國的市場與戰略研究，企劃與品牌、業務推廣及企業文化建設等工作。
【訪談實錄】
【記者】您覺得現在房價越來越高是剛需還是有泡沫存在?
【胡景暉】客觀地講，從現在的需求來看，隨著我們宏觀調控政策，特別是現在限購政策越來越嚴，越來越落地，至少在住宅領域的投機炒房的因素越來越少，應該說剛性需求為主的。但是另一方面來講，我覺得泡沫因素肯定存在的，因為我們的房價以及今天不管是北京還是全國很多城市的房價，跟我們經濟發展水平，跟老百姓的實際收入，包括跟一些正常的經濟指標，比如說租金，各個方面來講應該說嚴重背離，而且我可以說今天中國的房價、北京的房價在全世界名列前茅，雖然我們人均可支配收入并不是名列前茅，我們社會保障機制有待完善，但是房價已經到了對于購房人來講難以承受的情況了。所以，一方面來看確實主要還是剛需和首次置業和改善型置業支撐這個市場。另一方面由于我們供求之間的矛盾，再加上關于恐慌性消費，事實上我們房價肯定存在一定的泡沫因素。
【記者】最近我們關注很多新聞，包括地王新聞吸引很多人眼球，地王的誕生會不會又一次推動房價上漲的預期?
【胡景暉】首先地王這個現象，很多媒體對于地王的現象有些誤讀或者片面報道，首先從大的宏觀環境來看，現在的地王目前還是財大氣粗的央企或者上市公司。事實上從政府的角度來講，當然我們現在正在進行銀行的市場化改革，比如未來的利率市場化，未來的資金配置會更符合市場的需求，或者向實體經濟轉移，也許再過兩三年，我們現在這些大央企財大氣粗的局面就會轉變。但是目前金融體制改革相對沒有到位的情況下，很多我們大型的國有企業資金很富裕，但是很多地方政府財政上很困難。透過土地這樣的方式，把央企富余的錢轉換給資金困難的地方政府未必是壞事。但是地王背后有幾個誤讀的方面：
第一，所謂的地王算樓面地價的時候，只考慮到了商品房這塊，折算過來樓面地價是多少。只考慮了商品房這塊，所以大家看到地價推高房價就很可怕。事實上過往所成交的幾乎所有高價地，其實都配建了保障性住房，有些是配建了限價房或者公租房，如果把保障性住房考慮進去，這塊地成交也許還考慮拉低房價的因素。但是算的時候大家都不這么算。但是有沒有人算過這個地塊其實要配建限價房，或者配建保障性住房，那么可能這個保障性住房在一定程度上還會把這個地塊的價格往下拉。
第二，大家都認為開發商一定會賺錢的，如果土地成本是5萬，土地樓面地價是5萬，開發商成本，比如說6.5萬，那么這個房子要賣8萬，但是誰告訴你開發商一定有20%、30%的利潤，誰告訴你5萬的地價一定要支撐8萬的房價。事實上市場經濟情況下，沒有任何的行業、企業是包賺不賠的，所以我們完全靠樓面地價加成本加利潤來推未來的房價，這里有一個前提假設，就是開發商一定有利潤，甚至有比較豐厚的利潤，地價推高房價，但是拿地也是開發商的市場行為，但是沒有人能夠打保票說未來這個價錢是8萬，未來如果只能接受6萬塊錢，那么每賣一平米都要賠錢。之所以地價推高房價，或者由于所謂地王帶來的恐慌有兩個誤讀，一個是只看地塊商品房方面，沒有看配建的保障性住房對房價的拉低因素。第二有個無形中的前提假設，就是開發商拿的地價再高也能夠有豐厚的利潤出售，但是誰能保證每個項目每個開發商每個行業都賺錢?市場經濟事實上存在著風險。其實在過往，08、09年房地產低潮時，也有開發商，或者更早追溯到以往，也有賠著賣的。這種恐慌都是我們慣性思維的因素，所以如果我們把這些地塊拆開來仔細看一看的話，泡沫因素肯定有，另外沒有必要那么過渡的恐慌了，因為任何一個市場都沒有只漲不跌的市場，哲學最基本的規律是物極必反。
【記者】可能地王的關鍵詞大家對他比較敏感、關注，需要大家理性的分析和考慮。除了地王，還有一個詞是利率市場化，還有相應的銀行停止貸款的政策，也吸引了很多購房者的關注，有消息傳出北京有多家銀行已經停止了貸款，不知道這個消息是否可信，如果這個消息屬實，能不能談一談一旦銀行停止貸款政策對購房者產生什么樣的影響?
【胡景暉】其實是這樣的。第一，目前確實有一些銀行在購房按揭貸款方面收緊了，但是這個應該說是季節性因素，比如說大家把去年、前年、大前年9、10月份的金融政策解讀一下，你會發現每年到這個時期，銀行都會收緊按揭貸款，其實銀行有個作業規律，就是說每年貸款有一定的額度或者任務指標要完成，但是大多數銀行往往在前三個季度基本上貸款就放的差不多了，其實任務完成了。一開始年初的時候銀行要完成任務所以房貸松，越到年底越會收緊，越講求客戶質量、安全性。比如說明年到了1月1號又放開了，所以我覺得首先是季節性因素，并不是說刻意在這個時間點上調控房價，90%是季節性因素，每年到9、10月份銀行都會收緊，但是收緊也有差異，首先看銀行是不是把個人貸款的按揭貸款作為主打業務進行安排;另外，有些銀行，像有些城市銀行、股份制銀行、中小銀行，可能9、10月份按揭貸款任務還沒有完成，所以有些銀行政策寬松，可能某些銀行完成80%、90%就不著急了，所以首先是季節因素，但是銀行之間有差異。但是今年有個特殊性的東西，我們3月初，在兩會之前頒布了新國五條，而新國五條的地方細則到3月底才出，中間有一個月的時間出現了市場交易量的井噴，很多人有搭末班車的心理。第一季度幾乎很多城市把半年交易量消化完了，考慮到3月份的特殊因素，我相信很多銀行在前三季度基本上把全年按揭貸款的額度用光了，或者用了90%以上。一個是季節性因素，一個是3月份特殊情況，另外各個銀行有差異。我不認為銀行現在收緊貸款是專門針對房價來的，銀行當然也要考慮貸款不良率和風險的問題，但是他更多是按自己的節奏來講。
另外，即便貸款收緊，至于購房人的購房行為影響不是太大。首先銀行的首付比例很高了。事實上商業銀行貸款依賴度在很大程度上降低。二套都七成首付，那30%貸不到自己湊一湊問題也不是很大。目前從整體市場來看，并沒有太明顯的進一步收緊的政策信號出來，更多的是一些季節性的，或者是一些企業作為經營主體的市場應對策略。
【記者】結合2015年全年房地產成交量數據，您認為現在北京哪些區域的房地產市場比較活躍?
【胡景暉】其實北京現在一個非常有意思的事情，新房和二手房呈現明顯的區域分化，90%的二手房成交集中在五環以內，基本上城市核心區域和城區是二手房的天下。二手房現在比較熱的仍然是朝陽、海淀為主，現在豐臺、昌平、通州比例都在不斷提高。如果從大的主題來看，首先是軌道交通沿線，因為2008年北京舉辦過奧運會以后也在大力建設軌道交通，這兩年新開通的像5號線、10號線的環線，包括今年開通的6號線，還有即將開通的7號線。另外一個比較熱的就是學區房，因為現在教育資源不平衡，所以像東城、西城、海淀這些區域，特別是重點中學、重點小學周邊比較熱。除此之外比較熱的是大型居住社區，南方莊北望京，東邊CBD，主要還是這些區域。今年顯現出來更熱一點的，像昌平、大興、通州、亦莊，也開始逐步活躍起來。所以我覺得二手房相對的更主要的是大家覺得出行方便，即買即住，教育、醫療、購物、娛樂、休閑這些配套設施比較成熟，但是可能年輕人首次置業會覺得這個房價承受不了，特別是稅費，稅都加在一起買300萬房子交40萬的稅，也是很悲催的事情，所以又有些人干脆選擇買新房。現在主要還是集中在交通出行比較方便，教育、醫療資源配套成熟的社區。
【記者】雖然今年土地樓面均價再次刷出新高，明年豪宅項目可能進一步擴容，成交價格很可能刷出新高，但業內關于房價是漲幅放緩還是繼續高歌猛進存在分歧。您是如何看待明年房價變動的呢?
【胡景暉】2016年“量增價漲”將繼續主導新房樓市，但房價漲幅不會太大。
從政策基調來看，去庫存仍將是2016年樓市重要調控方向。因此，樓市政策將持續支持購房需求的釋放，成交量上漲仍將是大概率事件。同時，受2015年成交高價地影響，五環內泛豪宅化基本形成，也將從統計結構上提升北京整體住宅價格水平。
前幾年的政策限制致使豪宅的原有庫存壓力較大，如今政策放開、供給釋放，明年豪宅將集中入市，供應量巨大;而目前的改善型需求偏向緊湊型、中低價，與豪宅并不匹配，市場的消化能力有限。因此，2016年豪宅的銷售壓力會加大，在樓市去庫存的背景下，房價漲幅也將有限。
