導讀
去年12月召開的中央經濟工作會議提出，要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。房地產在中國家庭財富和經濟增長中發揮著重要作用，房價過高或過低都會帶來嚴重風險。要促進房地產及相關行業的健康和可持續發展，政府應加大有針對性的金融支持、完善系統性風險管理、加快城市升級改造、促進公共服務均等化和引導產業多元化等多方面措施，穩定住房市場，減少結構性失衡，為未來創造新的增長機會。
本文為中國觀察智庫獨家約稿，轉載請注明來源：中國日報中國觀察智庫。
作者：李成
中國社會科學院經濟研究所研究員 國家金融與發展實驗室高級研究員
過去幾十年來，中國經濟的迅速崛起是現代歷史上最引人注目的故事之一。在這種增長的同時，中國的房地產市場已演變成家庭財富的基石，改變了數百萬中國家庭儲蓄、投資和消費的方式。然而，正如任何偉大的成功故事一樣，高樓的背后是長長的陰影。事實上，一度繁榮的房地產市場也帶來了一系列挑戰，包括房價飆升、消費低迷以及實體和金融部門之間的結構性失衡。
最重要的是要認識到，過高和過低的房價都可能對經濟造成同樣的危害。特別是從2022年左右開始，隨著全國房價下跌，家庭財富縮水，與抵押貸款相關的金融壓力加劇。在此背景下，去年12月召開的中央經濟工作會議已經為2025年樓市定調：要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。那么，房地產是如何成為中國經濟中如此關鍵的一部分的？我們又可以采取哪些措施來應對其挑戰，確保市場在未來可持續發展呢？
回顧過去，中國的房地產市場在過去幾十年里經歷了顯著的變化。在20世紀90年代末之前，城市住房主要是國家控制的資產，住房直接分配給工人，是就業待遇的一部分。然而，上世紀90年代末的大規模房地產改革從根本上重構了這一體系，引入了允許城市居民自由買賣房產的市場機制。這一關鍵轉變重新定義了住房在中國社會中的角色，使其成為全國家庭財富的主要儲存手段。
這種轉變帶來了顯著的成果。中國社會科學院國家金融與發展實驗室最近的一項研究顯示，中國房地產市場規模驚人：截至2022年，住宅房產占家庭資產的47%，相當于全國GDP的2.2倍。對中國家庭來說，住房不僅意味著一個住所，而且也是金融安全的基石，是抵御經濟不確定性的緩沖。在美國、法國、德國、日本等發達經濟體，住房同樣占據家庭財富的很大一部分，但比重一般在15%至30%不等，而中國居民房產的規模和擴張速度是罕見的。簡言之，這種顯著差異的背后有兩大因素：一是政府的支持性政策，二是中國人根深蒂固的“買房置業”的文化價值觀。
圖片來源：中國日報
雖然住房財富的快速積累無疑提高了生活水平，促進了家庭繁榮，但它也帶來了重大的經濟挑戰。也許最緊迫的問題是，北京等主要城市和其他一、二線城市的房價飆升，不僅大大增加了當地居民的生活成本，也嚴重制約了當地企業保持競爭力的能力。
但另一方面，最近房價的全面下跌也暴露出同樣嚴重的風險。事實上，暴跌的房價侵蝕了房地產價值，并增加了與抵押貸款相關的違約風險，從而暴露出家庭部門資產負債表的脆弱性。此外，由此產生的負財富效應削弱了消費者信心，促使“預防性儲蓄”上升，這進一步抑制了經濟活動。
與此同時，供給側的擔憂也在加劇。開發商正艱難應對不斷上升的債務負擔和不斷增加的待售房產庫存，而嚴重依賴“土地財政”的地方政府面臨的財政壓力不斷升級。金融部門同樣承受壓力，出現了大量與房地產市場有關的不良貸款。
考慮到中國房地產市場的重要性和復雜性，政策制定者可以采取哪些措施來解決這些問題呢？要促進房地產及其相關行業的健康和可持續發展，取得適當的平衡至關重要。
圖片來源：視覺中國
首先，政府應該為購房者，特別是首次購房者提供有針對性的金融支持，比如低息貸款、補貼和稅收優惠等，以提振需求和穩定房價。此外，可以增加保障住房、公租房等供應，滿足中低收入家庭的需要。這些措施將提高住房的可及性，穩定房價，培育更加可持續的住房市場。
第二，全面的房地產風險管理框架對于識別和減輕系統性風險至關重要。這些框架應包括對開發商和金融機構的財務健康指標進行定期監測，確保遵守審慎的貸款流程和預售住房及時交付。決策者應針對房貸的脆弱性精準施策，提前避免危機，保障市場穩定，并在投資者和消費者之間建立信心。
第三，政府應與開發商和銀行合作，加快城鄉危舊住房改造，改善居民生活條件，擴大優質住房供給。這不僅能更好地滿足人民對基本住房和改善型住房的需求，還有助于促進城鄉振興。此外，通過提升基礎設施和公共服務水平，政府可以增強這些社區的吸引力，在留住現有居民的同時吸引新的家庭遷入。
圖片來源：東方IC
第四，國內主要城市房價高企的一個關鍵原因，是住房與教育、醫療和社會保障等公共服務資源有著緊密的聯系。很多時候，在好地段擁有住房也就意味著可以更好地獲得這些基本服務。簡單地說，如果各地的學校、醫院等公共服務質量相當，那么全國范圍內的增長就更加平衡，大城市的生活壓力也就不會那么大。
最后，從長遠來看，政策制定者應該積極引導經濟產業的多元化發展，以減少對房地產行業的過度依賴。這就要求向高科技產業、綠色能源和先進制造業提供更多投資，以培育新的增長驅動因素，并減輕與房地產市場有關的系統性風險。這不僅能創造更加平衡的經濟結構，還能增強中國在新興產業中的全球競爭力。
總之，政府應打出一套更具系統性的政策“組合拳”，包括加大有針對性的金融支持、完善系統性風險管理、加快城市升級改造、促進公共服務均等化和引導產業多元化等舉措，以穩定房地產市場，減少結構性失衡，為未來開辟新的增長機遇。
圖片來源：中國日報
本文原文發表在中國日報國際版，原標題為 "Boom to balance"
出品：中國日報中國觀察智庫
責編：宋平 王哲
編輯：張釗
掃碼下載
中文網微信