中央城市工作會議深刻指出，要“以推進城市更新為重要抓手”，進一步明確了城市更新在建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市進程中的關鍵地位。“十四五”期間，中交城投緊跟政策導向，在上海鳳溪“城中村”改造項目中實現了一系列關鍵突破與顯著成果。在即將迎來“十五五”，中交城投將繼續應勢而為，緊跟新政新策，依法合規打造上海城市更新的新樣板，為公司城市更新業務發展提供前瞻性政策引領。

（鳳溪“城中村”改造項目效果圖）

上海城市更新新政策、新形勢

2021年，《上海城市更新條例》正式發布，從地方性法規層面為有效推進城市更新工作提供了有力的法治保障。2022年，《上海市城市更新指引》《上海市城市更新操作規程(試行)》《上海市城市更新規劃土地實施細則(試行)》《關于加快推進舊區改造、舊住房成套改造和“城中村”改造工作的實施意見》《上海市舊住房成套改造和拆除重建實施管理辦法(試行)》等配套系列文件發布，為上海市城市更新工作的開展提供有效引導，為公司挺進上海市城市更新市場、開拓落地鳳溪“城中村”改造項目提供了政策窗口與市場契機。

2025年，上海市人大常委會審議了《關于城市更新工作推進情況的報告》，強調將積極探索符合實際的城市更新新模式新機制，加快城市更新步伐，推動城市高質量發展，更好服務城市長遠發展；制定《上海市城市更新行動方案（2026—2028年）》，“城中村”整體改造將作為核心任務，于2026年全面啟動，旨在系統解決“城中村”居住環境問題，推動從“憂居”向“優居”轉變；開展《上海市城市更新條例》立法調研，深入剖析項目實施中的難點堵點，進一步完善政策體系和標準規范，健全組織推進機制，激活市場主體活力。上海市規劃和自然資源局印發《關于加快轉變發展方式集中推進本市城市更新高質量發展的規劃資源實施意見（2025版）》，提出要突出規劃引領、資源統籌，充分發揮市場主體作用，通過統籌謀劃、項目計劃、規劃制定、實施建設、運營管理五個階段構建全周期城市更新模式；健全“三師”聯創機制，創新土地資源配置機制，完善空間規劃、土地資源配置、適用于城市更新的技術標準等支持政策，加強綜合政策支持，支持國企開展更新，靈活運用多種方式促進權益歸集和協商一致，加大財政、金融、稅收支持力度，提升城市更新數字化水平完善城市更新機制與政策。

伴隨著重大政策利好，上海城市更新業務正在提速擴容，煥發出新的市場活力。

“十四五”期間上海市“城中村”煥新轉型

在“十四五”規劃實施之前，上海“城中村”改造歷經多年探索，逐步形成了土地儲備、公益性項目建設、農村集體經濟組織改造等典型模式，但以物理空間的重塑為核心目標，在社區文化傳承、公共利益保障、長效治理構建等方面存在明顯短板，難以適應高質量發展階段的多元需求?！笆奈濉睍r期，伴隨“人民城市人民建設，人民城市為人民”理念的深度踐行，上?！俺侵写濉备脑鞆睦砟睢⒙窂?、模式、治理、保障等各方面發生深刻轉型，被賦予了全新的時代內涵。

（一）理念轉型：從“拆改留”到“留改拆”的價值重構。確立“保留保護為主，改造提升為輔，拆除重建為補充”的核心原則，有機更新貫穿改造全過程。摒棄“一刀切”拆除模式，通過微改造、功能置換等方式保留城市煙火氣。

（二）路徑轉型：從“單一項目”到“區域統籌”的系統謀劃。運用“區域整體規劃、資源統籌配置、資金平衡運作”系統思維，將“城中村”改造與周邊可開發地塊、產業布局、交通網絡、生態環境進行一體化謀劃。

（三）模式轉型：從“開發銷售”到“投建營一體化”的長效運營。大力推廣“改造+運營”一體化模式，推動改造主體從“房地產開發商”向“城市運營商”轉型。明確支持將“城中村”改造與租賃住房建設相結合，既滿足新市民、青年人的居住需求，又為項目提供穩定現金流。

（四）治理轉型：從“單向主導”到“多元共治”的體系構建。構建黨建引領下的多元共治體系，建立政府、企業、村集體、居民四方協商機制，在改造方案制定、補償標準確定、后續管理規劃等關鍵環節充分吸納民意，踐行“全過程人民民主”。

（五）保障轉型：從“政策引導”到“制度賦能”的體系完善。以《上海市城市更新條例》為核心，配套出臺專項實施意見，為改造工作提供剛性遵循，創新建立“政府引導、市場參與、多元籌措”資金機制，形成“政府主導、國企實施、市場化運作”新格局。

三、上海鳳溪“城中村”項目的新面貌、新使命

由中交城投深度參與的鳳溪“城中村”改造項目從2023年啟動以來，堅持以“城市更新+產城融合”為主線，制定了清晰的“四三一二”開發思路，同年被列入青浦區重大建設項目，并作為區域代表項目亮相上海城博會，獲得行業高度關注。2025年，“未來大城”的宏偉藍圖全面奠定，項目從規劃設計邁入高質量、快節奏的實體建設周期，為區域城市更新與可持續發展注入了強勁動力。同年10-11月，項目相繼登陸央視財經頻道《經濟信息聯播》、上海市城中村改造項目集中招商推介會及中國住博會等高能級平臺，顯著提升公眾影響力與社會認知度，以標桿案例生動呈現了中交城投在“品質、生活、服務”領域的建設成果，有力彰顯了公司作為“一流城市發展商”的品牌實力。

即將邁入“十五五”新征程，中交城投將繼續推動企業發展與城市戰略的同頻共振，打造“規劃－設計－投資－建設－運營”一站式服務能力，建立“好房子”產品標準體系。通過拓寬多元融資渠道，積極對接政策性金融工具，探索REITs等資產證券化路徑，降低對土地出讓及商品房銷售的依賴，靈活調整產品定位與推盤節奏。在業務轉型及區域深耕過程中，強化風險管控，加強區域政策與市場研判，優化資產結構布局，通過精細化運營實現資產保值增值，形成穩定的收益“壓艙石”。主動順應國家政策導向，深化理念革新與能力升級，為推動城市治理現代化貢獻專業力量。（圖片由中交城投授權提供）